¿Cómo accedo a la compra de una  vivienda a través del alquiler? ¿Hay o no hay cuota inicial? ¿Cuál es la diferencia entre alquiler-venta y leasing inmobiliario? ¿ Cuántos años deberé alquilar un inmueble antes de poder acceder a su compra?

Todas estas interrogantes tienen versiones confusas en los diferentes medios. Habría que esperar a la publicación del reglamento de la ley, que estaría listo en octubre de este año, para tener bien claros todos los procesos a seguir para acceder a la compra de un inmueble vía alquiler-venta y leasing inmobiliario.

Sin embargo, aquí podemos contestar algunas interrogantes analizando puntos importantes que debes conocer sobre la Ley de Promoción del Arrendamiento – Decreto Legislativo 1177  que fue publicada el sábado 18 de julio pasado en el diario El Peruano.

Este decreto de ley crea un marco para formalizar el mercado de alquileres y define tres escenarios: el alquiler tradicional; y dos modalidades con opción de compra final de la vivienda habitada: el alquiler-venta y el leasing inmobiliario.

Todas estas alternativas se gestionan a través de formularios que serán inscritos en un registro que será público, y los alquileres se abonarán obligatoriamente a una cuenta bancaria. Las entidades financieras y cualquier interesado podrá saber, por medio del registro, si el inquilino es un buen pagador.

12 CLAVES SOBRE EL DECRETO DE LEY 1177 QUE DEBES CONOCER

1. Las tres modalidades no son excluyentes. El Decreto Legislativo 1177 crea tres modalidades nuevas en el sector inmobiliario. La primera es la versión más formal del alquiler convencional. Esta se debe inscribir en el RAV (Registro Administrativo de Arrendamiento de Viviendas), El segundo es un contrato de alquiler en el que el dueño del inmueble se compromete con el inquilino en venderle la vivienda en un plazo de entre un año y medio y tres años, a un precio que se fija al comienzo del contrato. Después de pasar por el alquiler con opción de compra y probar con el pago de la renta que es capaz de un desembolso mensual, una persona puede optar por un crédito hipotecario o un leasing. El leasing es una alternativa a la hipoteca, en el que se firma un contrato con un banco a un plazo similar a una hipoteca. La diferencia es que el banco mantiene la propiedad del bien hasta el final del contrato, de modo que las tasas de interés deben ser más bajas, pues el riesgo que asume el banco es menor.

2. Viviendas a las que aplica la norma: Casas y departamentos. En las disposiciones generales del decreto el artículo 3 se define que: “Para efectos del presente Decreto Legislativo, se entiende por vivienda a la edificación independiente o parte de una edificación multifamiliar, compuesta por ambientes para el uso de una o varias personas, capaz de satisfacer sus necesidades de estar, dormir, comer, cocinar e higiene; cuando en el arrendamiento se incluye el estacionamiento de vehículos o depósito, éstos forman parte de la vivienda.”

3. La norma solo se aplica para inmuebles destinados a vivienda. Las tres modalidades no pueden ser aplicadas para adquirir locales comerciales, sino solo para inmuebles destinados a vivienda. La norma incluso ordena que si un inmueble alquilado es usado para otro fin distinto a la vivienda, el dueño puede desalojar al inquilino.

4. El alquiler tradicional será exceptuado del IGV y también se corrigen, en la ley, los derechos del propietario ante la falta de pago del inquilino.

5. Tanto el alquiler-venta como el leasing inmobiliario son opciones de arrendamiento con una opción de compra a futuro. Al inicio de cualquiera de ellos se firma un contrato que define un precio para la vivienda si se desea tomar esa opción. El precio no variará, aunque cambien las condiciones del mercado.

6. El alquiler-venta es un contrato de corto plazo. Se calcula que quien tome esta opción no estará más de 2 o 3 años en ella. Aquí el trato directo será con personas o inmobiliarias que tengan viviendas de disponibilidad inmediata. Esta modalidad es ideal para quien nunca ha podido ser bien calificado para un crédito, por tener ingresos irregulares o informales.

Servirá para que durante el tiempo de su contrato y ya habitando una vivienda, demuestre con el cumplimiento de sus cuotas que sí tiene capacidad de pago.

7. Las cuotas de alquiler no son un pago a cuenta por el valor del inmueble. Solo son alquileres. Ya una vez finalizado el contrato, el cliente tendrá la primera opción de comprar y para eso puede tomar un crédito hipotecario tradicional, si la entidad financiera lo califica para ello. Sino califica para este mecanismo, es posible que sí lo haga para un leasing inmobiliario. Todo depende de la evaluación de su capacidad de pago.

8. El leasing inmobiliario es un contrato a largo plazo y se gestiona a través de una entidad del sistema financiero. Esta es propietaria del inmueble y cede su uso al inquilino por un tiempo determinado entre ambos y además le cede el derecho de concretar la compra al final del contrato pagando un precio mucho menor. Este precio final dependerá del monto de las cuotas y del tiempo en que se financie.

Sin embargo, para una misma propiedad, la cuota de un leasing sería menor que si se tomara un crédito hipotecario porque la tasa de riesgo para la entidad financiera también es menor. El perfil crediticio del cliente definirá que opción es la mejor para él. En el camino tendrá la alternativa de negociar con el banco el paso de la modalidad de leasing a la de hipotecario.

9. Para viviendas nuevas, se pagará la «prima de estreno». Ambas modalidades no tienen una cuota inicial tal como la que se pide en el crédito hipotecario. Pero si se cobraría antes de habitar la vivienda una prima por estreno (sería un 5% del valor la vivienda si esta es nueva), alguna garantía, o algún otro concepto que las condiciones del mercado y la competencia definirán.

El costo de la prima se podría cubrir con el Bono del Buen Pagador (entre S/.12.500 y S/.17 mil soles) que concede el Fondo Mivivienda solo para los inmuebles que no exceden un valor de S/.192.500.

10. El no ejercicio de la opción de compra por parte del Arrendatario o en caso éste no cumpla con las condiciones para su ejercicio, no conlleva a la devolución de ningún concepto dinerario a su favor, ya que los pagos realizados por el Arrendatario en el marco del presente contrato, no constituyen pagos a cuenta para la adquisición del inmueble, por lo que al término del contrato debe proceder a la devolución del inmueble, conforme al presente Decreto Legislativo

11. Son causas de desalojo permanecer más tiempo de lo acordado en el contrato de alquiler, incumplir con la renta por dos meses consecutivos, no pagar el mantenimiento o los servicios durante seis meses, o darle un uso diferente a la vivienda. La norma propone un proceso de desalojo en menor tiempo que el actual.

Es importante que este tema se cumpla para que las empresas y financieras que participen del negocio reduzcan su riesgo y sepan que pueden recuperar su inmueble, ante cualquier eventualidad, y volverlo a poner en oferta al mercado.

12. Exoneración por 3 años del IGV para arrendatarios, constructoras e inmobiliarias que se adhieran a la norma. “Artículo 16: Régimen Tributario Especial: Los contribuyentes personas jurídicas que se dediquen a las actividades de construcción, de arrendamiento financiero o inmobiliaria comprendidas en los CIIUs (revisión 3) 4520, 6591 y 7010 respectivamente, gozarán por un plazo tres (03) años de la exoneración del Impuesto General a las Ventas contados a partir de la entrada en vigencia de este Decreto Legislativo, por los servicios de arrendamiento de inmuebles destinados exclusivamente a vivienda que presten a favor de personas naturales en virtud de contratos celebrados en el marco de la presente norma”

El reglamento de la ley todavía está en elaboración. Su primera versión será puesta a consulta con los actores del sector. Luego de eso se iniciará una campaña masiva de difusión para que las personas se interesen en aplicar a estos alquileres. Se espera que estas modalidades ya circulen en el mercado en octubre.

LOS FORMULARIOS

Los formularios para el caso del alquiler – venta y leasing inmobiliario vienen a actuar como contratos, son de tres tipos que deben suscribirse ante un notario o juez de paz letrado y  deberán ser registrados en el Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda RAV o  en el Registros de Predios de la SUNARP. Son los siguientes:

– Formulario Único de Arrendamiento (FUA)
– Formulario Único de Arrendamiento con Opción de Compra (FUAO)
– Formulario Único de Arrendamiento – financiero (leasing) (FUAL)

Estos formularios serán administrados por el Fondo Mi Vivienda con carácter público de modo que las entidades financieras puedan acceder a la información para evaluar créditos hipotecarios.

› Lee aquí el texto original del Decreto Legislativo 1177

Fuentes: elcomercio.pe, gestion.pe, rpp

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Hoy, el Presidente de la República, Ollanta Humala promulgará el Decreto Legislativo 1177 que establecerá el mecanismo del sistema del alquiler-venta que contribuirá a que más peruanos hagan realidad el sueño de la casa propia.

El titular del Consejo de Ministros, Pedro Cateriano, informó hoy, viernes 17 de julio del 2015, que el Gabinete aprobó el Decreto Legislativo que establecerá el mecanismo de alquiler – venta para viviendas y que en horas de la tarde, el Presidente Ollanta Humala promulgará esta norma legal en Palacio de Gobierno.

El Jefe del Gabinete señaló que este dispositivo legal permitirá que el Perú se convierta en un país de propietarios.

¿Cómo funcionará?

Aquellos inquilinos interesados en comprar la vivienda que están ocupando, podrán hacerlo en dos o tres años, sin perder lo pagado pues este dinero servirá para pagar la propiedad y hará las veces de una cuota inicial. Estos interesados también podrán acceder al crédito MiVivienda o Techo Propio y terminar de cancelar así la vivienda alquilada.

El Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento explicó que para ello se creará un régimen contractual nuevo con unos formatos estandarizados y un registro a cargo del sector Vivienda que le de seguridad jurídica al propietario.

¿Cuáles serán esos nuevos formularios?

1. Formulario Único de Arrendamiento (FUA).
2. Formulario Único de Alquiler – Venta de inmuebles destinado a vivienda (FUAV).

Los formularios deben ser suscritos ante Notario Público y una copia certificada servirá para su registro en el Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda (RAV) y en el Registro de Precios de SUNARP.

El Contrato de Alquiler Venta se celebrará solo con el FUA. En caso se financie la compra del inmueble a través del sistema financiero, deberá calificarse el comportamiento de pago del arrendatario a lo largo del alquiler venta, pudiendo financiarse hasta el 100 por ciento del precio pactado.

Según los cálculos de Diviso Grupo Financiero la esperada ley de leasing inmobiliario y alquiler venta para comprar viviendas permitiría que las cuotas mensuales sean menores a los alquileres que pagan actualmente.

Por su parte el ministro Milton von Hesse, estimó que este mecanismo operaría desde octubre ya que el sector privado tiene que adaptarse al reglamento.

Esta iniciativa (además del Leasing Inmobiliario) permitirá que el sector Construcción registre un crecimiento entre 8% y 10% .

Finalmente, Cateriano manifestó que esta iniciativa legislativa ha generado una gran expectativa en el mercado inmobiliario y económico financiero, razón por la cual considera que impulsará el campo de la construcción y en consecuencia, se dará un impulso a la economía nacional.

Lee aquí el Decreto Legislativo 1177 que establece el Régimen de Promoción del Arrendamiento para Vivienda o llamado leasing inmobiliario publicado el sábado 18 de julio del 2015 en el diario El Peruano. El ministro Von Hesse señaló que a inicios de octubre, o probablemente antes, espera tener listos los reglamentos y demás formatos que permitirán la aplicación de esta ley.

Fuente: Andina, ADI, Latina

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La norma contempla un Registro Administrativo para Vivienda (RAV), el que serviría para que las familias que alquilan una casa o departamento formen su historial crediticio.

Uno de los requisitos que la mayoría de bancos pedía a las personas que solicitaban un crédito hipotecario es demostrar un ingreso regular y estar dentro de una planilla, algo que, en la actualidad, solo cumplen el 30% de los peruanos, el otro 70% de trabajadores son informales o trabajan independientemente y no cuentan con planilla.

Sin embargo, con la entrada en vigencia de la «ley de arrendamiento» (que contempla el leasing inmobiliario y el alquiler – venta de viviendas) esto ya no sería una traba para que las personas que tengan ingresos irregulares accedan a este tipo de préstamos, pues la norma contempla un Registro Administrativo para Vivienda (RAV), el que serviría para que las familias que alquilan una casa o departamento formen su historial crediticio. Este RAV será administrado por el Fondo Mivivienda.

“El Fondo Mivivienda tendrá una participación muy activa, porque además de tener todo el registro de inquilinos, canalizará la información de la oferta inmobiliaria para las personas interesadas en adquirir una vivienda”, explicó el titular del MVCS.

Agregó que la entidad orientará a las familias a escoger la modalidad más conveniente para acceder al sueño de la casa propia.

El ministro remarcó que la norma, a emitirse en los próximos días, beneficiará a 30 mil familias en el primer año de vigencia.

“Es una modalidad muy simple. Se paga un pequeño derecho por habitar una vivienda nueva y a partir de ahí se ingresa a un esquema de alquiler donde al final del periodo de pago se tiene la opción de compra”, precisó el ministro von Hesse.

Entonces tenemos que este mecanismo de alquiler-venta permitirá a las personas acceder a una vivienda firmando un contrato de alquiler-venta. Éste es un contrato de alquiler por dos a tres años que permitirá a una familia mudarse a una vivienda sin pagar cuota inicial. Si cumplido el plazo del alquiler la familia demostró buena conducta de pago, el banco aprueba un crédito hipotecario y el contrato de alquiler se convierte en una compraventa.

De acuerdo al proyecto de ley del Régimen de Promoción del Arrendamiento para Vivienda, el RAV no sustituye ni reemplaza al Registro de Predios de la Sunarp y será de público conocimiento con el objetivo de que los agentes puedan verificar previamente la buena conducta contractual con quienes suscribirán contratos. Por eso, sostuvo que las entidades financieras evaluarán de forma periódica mediante alquiler a sus potenciales clientes, y para eso el RAV es una buena medida, pues será de conocimiento público.

Si bien, el ministro consideró que el leasing es una buena medida, ya que permite el acceso de forma inmediata a la vivienda, por otro lado también recalcó que uno de los obstáculos es que tanto el constructor como el banco serán los dueños de la propiedad hasta que se cancele todo el costo del inmueble, ya que esto asegura la inversión de las empresas y permitirá el desalojo sin acudir al Poder Judicial, en caso exista una morosidad que sea mayor a los tres meses.

Para esta semana ya se espera la publicación de la ley de arrendamiento en el diario oficial y para antes de fin de mes la publicación del reglamento respectivo.

El registro de arrendamiento beneficiará a 30 mil familias en el primer año de vigencia.

Fuentes: La República, Gestión

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