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Leasing inmobiliario: Ejecutivo publicó reglamento de ley

Después de tanta espectativa, finalmente el Poder Ejecutivo publicó este 3 de noviembre de 2015, el reglamento del Decreto Legislativo N° 1177, que establece el Régimen de Promoción del Arrendamiento para Vivienda. Este reglamento incluye los 3 mecanismos para comprar una vivienda; el leasing inmobiliario, el arrendamiento y el alquiler – venta.

El decreto legislativo establece también los modelos para realizar los contratos.

[ Lee aquí el texto completo del Decreto Supremo que aprueba el Reglamento del Decreto Legislativo N° 1177 ]

El ministro de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS), Francisco Dumler, sostuvo que este reglamento permitirá que los desarrolladores inmobiliarios que tienen un importante número de viviendas sin vender, puedan hacerlo. Asimismo dijo que en muchos casos las entidades financieras, otorgarán un crédito a aquellas personas que actualmente no tienen ingresos regulares, ni un historial crediticio.

Agregó que a la fecha existe un déficit habitacional en el país de 1.9 millones de viviendas y que según un estudio realizado por el BID solo el 7 por ciento de viviendas están alquiladas, uno de los ratios más bajos de la región.
El Artículo 4 del reglamento explica que los formularios aprobados, contienen los términos y condiciones necesarios para la celebración y suscripción de los contratos de arrendamiento que se regulan en el Decreto Legislativo.

Los formularios, cuyos modelos se adjuntan como anexos en el documento, son: Formulario Único de Arrendamiento, (FUA), Formulario Único de Arrendamiento con Opción de compra de inmueble (FUAO) y Formulario Único de Arrendamiento – financiero (leasing) (FUAL).

Para acceder a las 3 modalidades de compra se requiere la firma del formulario correspondiente (FUA, FUAV, FUAO o FUAL) que hace la vez de un contrato. En cada uno de ellos se especifican también los derechos y obligaciones de las partes.

Estos formularios deben ser suscritos ante Notario Público y una copia certificada servirá para su registro en el Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda (RAV) y en el Registro de Precios de SUNARP.

Las 3 modalidades de compra que se especifican en el documento son:

1. Contrato de Arrendamiento de Inmueble destinado a vivienda
El plazo del contrato es por el término de un año, contado desde la certificación notarial de las firmas de las partes en el Formulario respectivo, pudiendo ser prorrogado, antes de su vencimiento, para lo cual las partes deben suscribir el FUA de prórroga ante Notario o Juez de Paz Letrado, de ser el caso, cuyo plazo se inicia al término del plazo del Formulario anterior.

2. Contrato de Arrendamiento de Inmueble destinado a vivienda con Opción de Compra
El plazo del contrato de arrendamiento establecido en el FUAO es determinado por las partes y puede ser prorrogado de común acuerdo. En caso las partes acuerden prorrogar el plazo del contrato o modificar alguno de sus términos o condiciones, manteniendo el ejercicio de opción de compra, se debe suscribir el FUAO de prórroga. De no considerarse la opción de compra en el contrato prorrogado, las partes deben firmar el FUA respectivo, en cuyo caso la inscripción en el Registro de Predios de la SUNARP no es obligatoria.

3. Contrato de arrendamiento – financiero (leasing) de inmueble destinado a vivienda.
El plazo del contrato de arrendamiento financiero establecido en el FUAL es determinado por las partes y puede ser prorrogado de común acuerdo antes de su vencimiento, para lo cual las partes suscriben una adenda al FUAL.
En caso las partes acuerden prorrogar o modificar el plazo del contrato manteniendo el ejercicio de opción de compra, se suscribe el FUAL de prórroga.

[ Aquí una infografía que te ayudará a entender mejor cómo funcionan estas 3 nuevas modalidades de arrendamiento ]

Fuentes: larepublica.pe, elcomercio.pe, gestion.pe

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Mafias inmobiliarias: Conoce aquí los métodos «de moda» para la estafa

Las mafias utilizan distintos medios para apropiarse de inmuebles ajenos y comercializarlos ya sea revendiéndolos o hipotecándolos.

Las denuncias por estos delitos se incrementan mes a mes y podría sorprender a cualquiera, aunque haya registrado su propiedad en Sunarp y tenga los trámites de compra-venta en regla.

Pero ¿cómo operan estas mafias y en qué consisten sus nuevas modalidades? Aquí te explicamos los métodos que la DIRINCRI señala como los más usados.

1. FRAUDE DE LA BUENA FE REGISTRAL

Con este método, los estafadores buscan que los fraudes sean inscritos en Registros Públicos, pues así las ventas sucesivas del inmueble pueden quedar protegidas, incluso ante el verdadero propietario del inmueble.

Pero ¿de qué trata? Como primer paso, los delincuentes adquieren información sobre viviendas –de preferencia– abandonadas por años, o viviendas cuyos propietarios viven en el extranjero.

Luego, entran al sistema de la Sunarp para verificar si el inmueble se encuentra inscrito a nombre de la persona que figura en la municipalidad. En el caso de que este dato no esté actualizado, los estafadores acceden a información de los dueños anteriores y, con documentos falsificados, realizan una primera venta de la casa. Después, la inscriben en la Sunarp con el nombre del nuevo propietario.

La estafa puede resultar más fácil cuando los datos que aparecen en Sunarp coinciden con los de la municipalidad. En este caso, los mafiosos van a una notaría con documentos falsos, tanto del dueño como de la vivienda, y elaboran la minuta de venta de la propiedad. En algunos casos, las notarías están coludidas y, en otros, son sorprendidas.

Una vez hecha la supuesta segunda venta, esperan un tiempo determinado para hacer una tercera transacción. Así ubican a un tercer comprador, quien puede ser parte de la banda (para hipotecarla) o una persona que adquiere la propiedad de buena fe.

Para evitar ser víctima de esta modalidad de moda entre las mafias, la Policía recomienda a los propietarios inscribirse en ‘Alerta Registral’ de la Sunarp para que se les informe – vía correo electrónico – sobre algún trámite realizado respecto a su predio.

[ Accede aquí al Sistema de Alerta Registral y registra tu propiedad para que no te sorprendan ]

2. POSESIÓN ILÍCITA DE CASAS INHABITADAS

En este caso, los estafadores procurarán tomar posesión de la propiedad. El propietario tendrá solo 24 horas para poder expulsarlo directamente, es decir, sin tener que acudir al Poder Judicial.

Pasadas las 24 horas, la única opción para recuperar el inmueble es a través de un proceso judicial de desalojo, que podría durar alrededor de año y medio.

3. LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA

Otra forma de perder la propiedad de un inmueble –por ejemplo, un terreno no urbano– es a través de la prescripción adquisitiva. A través de esta, un invasor puede adquirir una propiedad ajena, siempre que se comporte como propietario.

Por ejemplo, si se inscribe ante la municipalidad y empieza a pagar tributos, si los vecinos lo reconocen como propietario, entre otras conductas. Pasados 10 años, el invasor podrá solicitar que se le declare propietario.

4. SUPLANTACIÓN DE IDENTIDAD

Un propietario puede perder el inmueble donde vive vía la falsificación de documentos o la suplantación de identidad, los estafadores pueden lograr aparentar tener la facultad para transferir o gravar el inmueble.
las organizaciones criminales que operan bajo esta modalidad logran aparentar tener la facultad para transferir o gravar el inmueble.

A estos delincuentes solo les basta un DNI falsificado. Según fuentes policiales, estos estafadores seleccionan a sus “blancos” —de preferencia mujeres que laboren o residan fuera del país— a través de las ‘bases de datos’ que ilegalmente se venden en algunas galerías de la Av. Wilson, en Lima.

También consiguen la información y datos de la identidad a suplantar a través de malos trabajadores de algunos bancos que roban información privada.

Tras obtener la valiosa información, el estafador manda a elaborar los DNI falsificados, pero con los datos verídicos de sus víctimas. En estos documentos de identidad colocan las fotografías de sus cómplices para no despertar sospechas.

Con toda esta documentación, la banda consigue el poder de realizar cualquier transacción ya sea de inmuebles o de dinero.

¿CÓMO EVITAR SER ESTAFADOS POR ESTAS MAFIAS?

Además de inscribir el inmueble en RRPP, para el caso de inmuebles deshabitados, se mantenerlos habitados a través de contratos de alquiler por un plazo no mayor de un año.

Otro mecanismo de defensa es registrar la propiedad en el servicio Alerta Registral que informa sobre todo tipo de inmuebles, habitados y deshabitados.

[ Accede aquí al Sistema de Alerta Registral y registra tu propiedad para que no te sorprendan ]

También existe la opción excepcional de inmovilizar la partida, para evitar que personas extrañas hagan operaciones sobre el inmueble.

¿CÓMO RECUPERAR EL INMUEBLE PERDIDO?

Si el inmueble ya fue ocupado o vendido, el propietario damnificado puede recurrir a un proceso judicial de desalojo o nulidad de la compraventa.

También puede pedir la cancelación o interrupción de una inscripción sobre la partida, ante ciertos funcionarios públicos, como un juez o notario, tal como lo señala la nueva Ley N° 30313, ley de oposición al procedimiento de inscripción registral en trámite por suplantación de identidad o falsificación de documentación, publicada en marzo del 2015.

[ Lee aquí la Ley N° 30313 que establece mecanismos para evitar la apropiación ilícita de inmuebles ]

Esta norma establece un procedimiento para que un ciudadano que se vea afectado por suplantación de identidad o falsificación de documentos en operaciones inmobiliarias puedan oponerse en la etapa de trámite del proceso de inscripción de un inmueble.

Antes la norma no era tan clara o no existía prácticamente, ya que el ciudadano tendría que haber denunciado ese acto delictivo, pero ahora para evitar contratiempos el propietario del inmueble involucrado puede acudir ante la vía administrativa para frenar la estafa.

El usuario afectado podría lograr la cancelación del asiento registral pero para ello debe probar que hay suplantación de identidad o falsificación de documentos.

La norma establece que el usuario afectado puede acudir ante un juez, árbitro, notario o funcionario público de la Sunarp para establecer un procedimiento de oposición.

Fuentes: elcomercio.pe. gestion.pe, peru21.pe, sunarp.gob.pe

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¿Cómo registrar tu vivienda ante Sunarp?

Si estás a punto de concretar el sueño de la casa propia, es importante que sepas que el registro de tu vivienda en la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp) es uno de los trámites más importantes que deberás hacer.

¿Qué es la Sunarp?
La Sunarp es la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos. Es el lugar donde uno registra los actos legales más importantes sobre nuestras propiedades y sobre las situaciones de orden personal como el matrimonio, el divorcio, etc.

¿Por qué es importante el registro de una propiedad inmueble?
Simplemente porque no basta con tener el documento o la escritura pública para ejercer el derecho de propiedad. Para considerarnos propietarios es necesario inscribir el acto de la compra-venta y procurar registrarlo, de tal manera que pueda ser de conocimiento público y para que Registros proteja esa adquisición con mecanismos de garantía.

¿Por qué es importante tener un título de propiedad?
El título de propiedad es el documento que acredita el dominio o el derecho sobre un inmueble, en este caso un departamento. Tener el título nos ayuda a acreditar un patrimonio y también sirve como palanca financiera, en el caso de que queramos pedir un préstamo. No obstante, en esto último debemos tener en cuenta que la entidad financiera nos pedirá que el título de propiedad esté inscrito en registro públicos.

PASOS PARA REGISTRAR UN INMUEBLE

Para simplificar este proceso, que pareciera ser más tedioso de lo que en realidad es, Sunarp lo ha simplificado en seis pasos, que resultan valederos tanto para viviendas nuevas como para las de segunda mano.

1. Es importante que acudas al Registro de Predios para verificar la información del vendedor y para que sepas si la vivienda ya se encuentra inscrita. Ahí te proporcionarán la partida registral de la propiedad.

2. Celebrado el contrato de compraventa, tanto el vendedor como el comprador de la vivienda deben acudir a un notario para que se expida el parte notarial de la escritura pública de la compra-venta de la casa y/o departamento.

3. Solicitud de inscripción en la Oficina Registral. Ya en la Sunarp, el dependiente del notario –que está acreditado ante el registro– presentará la solicitud de inscripción en la Oficina Registral en donde quedará inscrita la propiedad. Este trámite se realiza previo pago de los derechos registrales que varían según el tamaño del inmueble.

4. El documento ingresado a la Oficina Registral de la Sunarp, llamado título, debe contener el parte notarial de la escritura pública de compra-venta de la vivienda.

5. Para proseguir con el asiento de presentación, es necesario especificar la fecha, hora, minuto, segundo y numeración del ingreso del título.

6. Asiento de inscripción en la partida registral. Una vez que el título de compra-venta de la casa es revisado por el registrador público, se extenderá el asiento de inscripción en la partida registral de la vivienda a fin de que el comprador figure como propietario del inmueble.

PREVINIENDO LAS ESTAFAS

Para evitar que las estafas inmobiliarias se incrementen, la Sunarp emitió una directiva que busca beneficiar a los propietarios que tengan inscritos sus predios, mediante la inmovilización parcial y temporal de las partidas registrales.

Así, el titular registral de la vivienda que por cualquier motivo tenga que salir de su ciudad o que no piensa transferir o grabar su predio, puede solicitar la inmovilización temporal de la partida de su predio por los años que desee.

Para hacerlo debe llenar una solicitud de inscripción (formulario gratuito), que deberá presentar junto a otros documentos ante la Sunarp, que también cuenta con el servicio de Alerta Registral que le permite ser alertado, oportunamente, de la existencia de títulos en trámite que puedan afectar sus derechos de propietario.

Publicado en comercio.pe

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Cómo comprar el terreno de tus sueños con éxito. Guía práctica parte #2

Continuando con la guía práctica para la compra exitosa de un terreno o lote, te explicamos, en esta segunda parte, qué debes hacer luego de haber encontrado alguna opción interesante para una posible compra.

› Lee aquí la guía práctica parte #1: Cómo comprar un terreno con éxito

VISITA E INSPECCIÓN DEL LOTE

8. Ve e inspecciona el terreno. Ve hasta el lugar donde se encuentra el terreno. Nada aclarará mejor tus ideas acerca del tipo de tierra que quieres adquirir que ver algunas propiedades. Te darás cuenta inmediatamente de lo que te atrae y podrás sopesar los pros y contras de comprar ese terreno en particular. Habla con los residentes locales durante tu visita. Pregúntales si hay recepción telefónica confiable en la zona, cómo son las estaciones, en qué condiciones se encuentran las carreteras y autopistas cercanas, y si el área está propensa a peligros ambientales específicos. Si es posible, pasa la noche en el lugar. Pregúntale a tu agente si es posible acampar ahí y si está permitido armar una tienda de campaña durante una noche. Esto te dará una mejor idea del ritmo diario de la zona, de los vecinos y del tráfico.

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9. Estudia la geografía. Es importante que antes de comprar un lote o iniciar un proyecto se realicen estudios preliminares. Efectúa un estudio de los suelos, los cuales aportan información sobre el perfil y las características de las diferentes capas del mismo, con el fin de planear los cimientos acordes con el tipo de suelo y estimar el costo del mismo.

Asimismo las pruebas de infiltración son necesarias, con el fin de diseñar apropiadamente los drenajes. Debemos conocer la solidez y constitución de las tierras del terreno a adquirir. No es lo mismo construir en un terreno con tierras arcillosas, arenosas o rocosas de poca, mediana o gran consistencia. Fundaciones sencillas a escasa profundidad representan solidez quitándonos dolores de cabeza por agrietamientos o fisuras producidas por los asentamientos de la vivienda. Infórmate sobre la composición del suelo y del subsuelo. Asegúrate de que el lote no se encuentre en una zona inundable.

Corrobora la forestación existente. Atiende también a la nivelación del terreno y a la orientación del viento: en un terreno plano la construcción de tu casa tendrá un costo normal; si el terreno esta un poco desnivelado el proyecto de tu casa podrá ser bonito, pero también más costoso de lo normal; si el terreno tiene un gran desnivel, tu casa te costará mucho dinero.

Al escoger tu terreno debes fijarte que la dirección de los vientos dominantes sean contrarios al lugar donde están establecidos los rastros, basureros, industrias contaminantes del aire, canales o ríos de drenajes.
10. Forma del terreno. Un lote cuadrado o rectangular que no es ni demasiado largo ni demasiado angosto es preferible a uno que tiene una forma irregular.

11. Ten en cuenta la orientación del terreno. Ten en cuenta la orientación respecto al sol. Los lotes orientados al Sur son los menos recomendables. Estos suelen ser los más húmedos, sobre todo si allí se debe construir una propiedad de dos plantas. Los de orientación al Norte suelen ser más invasivos. Las ubicaciones con vistas al Este resultan los más aptos. Si el terreno es en clima caliente deberás buscar que la orientación de la mayoría de las habitaciones queden ubicadas hacia el norte y que la dirección de los vientos dominantes sirva para refrescar tu casa; si el terreno es en clima frío deberás buscar una orientación desde el este hasta el sur, buscando que la dirección de los vientos dominantes no enfríen tu casa.

REVISAR LOS ASPECTOS LEGALES

12. Asegúrate de que la documentación esté en orden. Antes de comprar un lote, es importante asegurarse que el inmueble esté libre de gravámenes: impuestos, hipotecas, embargos y otras deudas o afectaciones. Asimismo, debes asegurarte que la persona que está vendiendo la propiedad sea el dueño o esté autorizado para venderla, por medio de de un poder administrativo con cláusula especial para vender, o un contrato de comercialización.

El comprador debe certificar que el vendedor tenga escritura que lo acredite como propietario del terreno y que esté inscrita en el Registro Público de la Propiedad, o al menos en trámite de inscripción. Si lo está, pero a nombre de una asociación, debes verificar que ésta esté inscrita como tal.

Asegúrate de que el representante haya independizado los lotes y saneado el predio, pues de ello dependerá que se tramite la habilitación urbana ante la municipalidad. Sin ello, no podrás construir ni obtener tu título de propiedad.

Si te ofrecen un terreno, que por alguna circunstancia, no tiene escritura y para incentivarlo te argumentan cosas como que: “muy pronto se las entregarán” y que te harán un descuento por este “detalle”, no compres a ese vendedor. Para obtener más información sobre los documentos que el vendedor tenga en orden o no, acércate a secretaría legal y técnica de la municipalidad de la zona escogida, ya que generalmente brindan orientación gratuita.

13. Revisa los reglamentos y códigos de edificación. Hay que analizar los reglamentos de la urbanización de la zona con detenimiento. En general los municipios, comunas, etc., poseen normativas específicas en cuanto a los que se denominan usos de la tierra, densidades de edificación, alturas de las edificaciones, retiros, etc., que pueden condicionar seriamente el proyecto de obra, o bien la calidad de vida que tengamos en un futuro. Es conveniente que previamente a cualquier decisión conozcamos esta normativa.

LA COMPRA

14. Haz un balance general. Considera las ventajas y desventajas de comprar el terreno de acuerdo a lo que más le interese y según las pautas que te hemos aconsejado.

Asimismo, recuerda que todo lo que decidas deberá adherirse al presupuesto que tienes. Proyecta qué costos te generará de aquí al corto, mediano, y largo plazo, y de qué manera financiarás la construcción de tu hogar. Planear te ayudará a mantener tus finanzas en orden.

Ten pleno conocimiento del estatus legal del terreno que estás adquiriendo para que no compres problemas.

Al comprar un terreno, es importante estar informado, pero no esperes comprender todo por tu cuenta. Investiga mucho, pero no tengas miedo de hacer preguntas y consultar con un conjunto de profesionales.

Ten cuidado con las estafas, las cuales son frecuentes en los negocios de ventas de terrenos. Verifica los registros públicos y los recursos sin fines de lucro. No dudes en consultar con un experto legal o agente en caso de que tengas dudas.

Ten cuidado con las áreas ambientales protegidas. Comprar este tipo de terrenos es básicamente inútil, ya que las restricciones de construcción son muy altas. Consulta con las entidades de protección ambiental de tu localidad y somete el terreno a una tasación para determinar los pantanos potenciales y otras áreas protegidas antes de firmar un contrato.

Es importante que consideres todas estas variables para que encuentres un lugar que se adapte a tus necesidades y estilo de vida.

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