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Nueva Ley reduce a 6 meses el plazo para obtener títulos de propiedad

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Uno de los importantes cambios que trae la Ley 30494 que modifica la Ley 29090 de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones será que las personas que adquieran una vivienda podrán obtener su título de propiedad en un menor tiempo.

La Cámara Peruana de la Construcción (Capeco) explicó que antes se debía esperar a que un edificio se encuentre totalmente acabado para iniciar los trámites de independización ante la municipalidad respectiva (requisito para la inscripción en Registros Públicos y obtención del título de propiedad).

[ Lee aquí el texto completo oficial de la Ley Nº 30494 – Ley que modifica la Ley 29090, de ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones ]

Por su parte, el presidente de CAPECO, Francisco Osores, afirmó que la nueva norma podrá destrabar proyectos acumulados en los municipios.

Este proceso demoraba cerca de un año para que el comprador obtenga su título de propiedad.

Con la nueva norma se agiliza el proceso, pues permitirá iniciar los trámites de independización de los inmuebles ante la municipalidad cuando la obra se encuentre a nivel de ‘prehabitable’ pero aún falten detalles cosméticos sencillos de acabados, indicó Francisco Osores, presidente de Capeco.

“Antes tenías que esperar la finalización completa de la etapa de acabados. Y tenías un periodo donde las personas ya estaban mudadas o listas para mudarse y debían esperar hasta 6 meses o más para obtener el título de propiedad”, indicó.

Osores detalló que en adelante, desde el momento en que se genere la fase de ‘prehabitabilidad’ del inmueble se podrá ir avanzando con la independización.

“Luego se hará una última revisión simplemente para confirmar que este proyecto se terminó”, refirió Osores.

La medida permitirá agilizar el trámite “en 3 a 6 meses, dependiendo de cada municipio”, anotó el ejecutivo.

PRINCIPALES CAMBIOS

Los primeros cambios se dan en las cuatro modalidades para la obtención de licencias:

Modalidad A: Corresponde a la aprobación automática con firma de profesionales, que antes no exigía. Por ejemplo, para demolición total de edificaciones menores de tres pisos sin semisótanos ni sótanos, y sin uso de explosivos.

Modalidad B: Corresponde a la aprobación de Proyecto con evaluación por la Municipalidad o con evaluación previa por los Revisores Urbanos. Esto se aplica, por ejemplo, para obras de ampliación o remodelación de una edificación existente, con modificación estructural, aumento de área techada y las demoliciones parciales. Y para la demolición total de edificaciones hasta cinco pisos y/o que cuenten con semisótanos y sótanos, sin uso de explosivos.

Modalidad C y D: Aprobación de Proyecto con evaluación previa por la Comisión Técnica o por los Revisores Urbanos. Por ejemplo, para viviendas multifamiliares de más de cinco pisos o 3,000 m² de área techada.

La modalidad D se dirige a habilitaciones urbanas de predios no colindantes con áreas urbanas y con fines de industria, comercio y Usos Especiales. Esta modalidad mantiene el plazo de evaluación de la Comisión Técnica de 20 días útiles para edificaciones y 45 días útiles para habilitaciones urbanas.

Es importante recalcar que la Ley 30494 que modifica la Ley 29090 de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones considera como “barrera burocrática ilegal” a “cualquier requerimiento o requisito adicional” a la ley y su reglamento. (…)

Esta ley fue aprobada por el anterior Congreso el 7 de julio y refrendada el 1 de agosto del 2016 por el presidente recién electo PPK y su premier Fernando Zavala.

Fuentes: gestion.pe, capeco.org, elperuano.com.pe

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Todo sobre el trámite de desalojo en el Perú. Parte 2: Ley de “Desalojo Exprés»

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El 28 de mayo del 2014 se publicó en El Diario El Peruano la Ley N°30201 conocida como la “Ley Desalojo Exprés o Desalojo Rápido” que busca agilizar, mediante herramientas y procedimientos diseñados y normados, el trámite de los procesos judiciales de desalojo por falta de pago, morosidad o por vencimiento de contrato.

[ Descarga aquí la ley N°30201 conocida como la “Ley Desalojo Exprés” ]

Antes de existir esta ley, un proceso de desalojo o desahucio podía durar entre 1 o 2 años y no se aseguraba que el Arrendador recupere su inmueble. Hoy, gracias a esta ley, el plazo para que el inquilino moroso devuelva la vivienda a su verdadero dueño es de 15 días calendario.

El desalojo rápido puede aplicarse solamente a aquellos contratos de arrendamiento de inmuebles en los cuales el Arrendador haya pactado con el Arrendatario una Cláusula de Allanamiento a un futuro proceso de desalojo. Por eso, mucho ojo al realizar el contrato de arrendamiento, ya que esta Cláusula de Allanamiento es requisito indispensable para que en un futuro la ley pueda aplicarse y así protegerse de no ser despojado de un inmueble en alquiler.

Aquí te ofrecemos un *modelo de contrato con Cláusula de Allanamiento para evitar futuros problemas con inquilinos morosos:

[ Descarga aquí el nuevo Modelo de Contrato de Arrendamiento con Cláusula de Allanamiento ]

La ley de desalojo exprés ha normado y diseñado herramientas que obligarán a los jueces a resolver con prontitud estos casos y evitar dilaciones. Veamos cuáles son:

¿EN QUÉ CASOS PROCEDE EL DESALOJO EXPRÉS?

  1. Conclusión del contrato por vencimiento del plazo contractual, sustentada en el formulario respectivo.
  2. Resolución contractual de mutuo acuerdo, sustentada en acta con firmas legalizadas.
  3. Incumplimiento de pago de la renta convenida o cuota periódica pactada por dos meses consecutivos, dentro del plazo contractual, sustentada en la resolución del contrato comunicada mediante carta notarial adjuntando el estado de cuenta de la cuenta de abono.
  4. Incumplimiento de pago de los conceptos complementarios (servicio de mantenimiento, agua, seguro por riesgo de pérdida y otros) por seis meses consecutivos, dentro del plazo contractual, sustentada en la resolución del contrato comunicada mediante carta notarial adjuntando el estado de cuenta de la cuenta de abono o la liquidación del saldo deudor emitida por la empresa respectiva.
  5. Uso del inmueble a fin distinto al de vivienda, sustentada en la resolución del contrato comunicada mediante carta notarial adjuntando el documento de constatación policial respectivo.

¿QUÉ DOCUMENTOS DEBERÁN PRESENTARSE PARA INICIAR EL PROCESO DE DESALOJO EXPRÉS?

El arrendador deberá adjuntar a su demanda de desalojo tres documentos:

  1. El formulario respectivo, ya sea FUA, FUAO o FUAL (ver aquí). Para que este documento tenga mérito de ejecución debe estar suscrito ante un notario debidamente habilitado o, en su defecto, ante un juez de paz letrado.
  2. El reporte del Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda (RAV) y
  3. Documento Sustentatorio de la causal por la cual se da por terminado el contrato.

¿EN EL PROCESO DE DESALOJO TAMBIÉN PODRÁ RECLAMARSE LAS RENTAS ADEUDADAS?

Sí, a la pretensión de desalojo se le puede acumular la pretensión de pago de las rentas convenidas adeudadas, así como de las cuotas periódicas. También podrá exigirse el pago de los conceptos complementarios adeudados si es que el arrendador asumió la obligación de realizar dichos pagos a nombre del arrendatario  en el contrato respectivo. Sin perjuicio de ello, la ejecución de desalojo no se supeditará a la resolución de cualquier otra pretensión acumulada.

¿QUIÉN ES EL JUEZ COMPETENTE PARA CONOCER DEL PROCESO DE DESALOJO EXPRÉS?

El Proceso Único de Ejecución de Desalojo se tramita ante el juez de paz letrado o ante el juzgado que haga sus veces, de la jurisdicción donde se ubique el inmueble arrendado. Dicho juez debe notificar la demanda en el inmueble materia de desalojo para que el arrendatario o quien se encuentre ocupándolo, dentro del plazo de cinco (05) días hábiles, se allane o conteste la demanda.

¿CON QUÉ MEDIOS DE DEFENSA CUENTA EL ARRENDATARIO EN EL DESALOJO EXPRÉS?

En caso el arrendatario conteste la demanda, deberá acreditar, de ser el caso, la vigencia del contrato de arrendamiento, la cancelación de las rentas convenidas adeudadas o cuotas periódicas adeudadas, o el cumplimiento de cualquier otra obligación que le hubiese sido requerida, según corresponda.

SANCIONES PARA EL JUEZ QUE NO RESUELVE EN TRES DÍAS EL PEDIDO DE DESALOJO

Vencido el plazo para contestar, con la contestación o sin esta, el juez debe sentenciar en un plazo máximo de tres (03) días hábiles, bajo responsabilidad.

Se ha querido ser muy exigente con este plazo, pues finalmente de su cumplimiento dependerá la celeridad del desalojo. Por ello, la norma establece que “La invocación a la carga procesal, no exime al juez de su responsabilidad por incumplimiento del plazo previsto, debiéndose determinar dicha responsabilidad a través de las instancias pertinentes del Órgano de Control de la Magistratura del Poder Judicial”.

De declararse fundada la demanda, la resolución judicial dispone el desalojo, el descerraje en caso de resistencia al cumplimiento del mandato judicial o en caso de encontrarse cerrado el inmueble, contra el demandado o contra quien se encuentre en el inmueble; así como la orden de cumplimiento de la obligación demandada.

ASISTENCIA DE LA POLICÍA EN EL DESALOJO Y EL DELITO DE DESOBEDIENCIA A LA AUTORIDAD

El juez deberá cursar oficio a la dependencia correspondiente de la Policía y demás autoridades correspondientes, para que en el plazo de tres días hábiles contados desde la notificación, obligatoriamente y bajo responsabilidad presten asistencia y garantía para la ejecución del desalojo en la forma y plazo indicados en su resolución judicial.

De no hacerlo, los efectivos policiales serán denunciados por el fiscal provincial por el delito de desobediencia a la autoridad.

¿PUEDE APELARSE LA SENTENCIA DE DESALOJO EXPRÉS?

Sí, la norma prevé que el recurso de apelación contra la sentencia se interpone dentro del plazo de tres días hábiles y se concede sin efecto suspensivo. Además, establece que concedida la apelación, se elevará el expediente dentro de un plazo no mayor de dos días hábiles, contado desde la concesión del recurso.

El juez superior, en un plazo no mayor de tres días hábiles de recibido el expediente, admitirá o no el recurso de apelación y notificará de su decisión a las partes, siendo esta decisión inimpugnable. De haber admitido el recurso, el juez comunicará a las partes que el proceso ha quedado expedito para ser resuelto dentro del plazo de los tres días hábiles siguientes.

SANCIONES PARA LOS ARRENDATARIOS

Se establece que los arrendatarios u ocupantes que se apropien de los bienes integrantes de los inmuebles arrendados (acabados, aparatos, muebles empotrados, servicios higiénicos, llaves de agua y luz, puntos de luz, entre otros), deben ser denunciados y sancionados penalmente por la comisión de delitos contra el patrimonio.

En caso de proceder el desalojo, el arrendatario deberá también asumir los costos del proceso.

Aquí te ofrecemos un *modelo de contrato con Cláusula de Allanamiento para evitar futuros problemas con inquilinos morosos:

[ Descarga aquí el nuevo Modelo de Contrato de Arrendamiento con Cláusula de Allanamiento ]

*El abogado Roberto Miranda Moreno y conductor del programa «Se hará justicia» compartió este  modelo de contrato de arrendamiento con cláusula de Allanamiento incluida.

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Todo sobre el trámite de desalojo en el Perú. Parte 1

el desalojo

Cuando alquilamos una propiedad siempre corremos el riesgo de no tener inquilinos muy responsables, a pesar que tomamos medidas preventivas. Sin embargo, cuando empiezan los retrasos en los pagos por alquiler es un síntoma de que algo no anda bien y es motivo de tomar nuestras precauciones, puesto que si las cosas empeoran es preferible solicitar la desocupación de la propiedad, ante la negativa, la vía, es la judicial y se tendrá que iniciar un proceso de desalojo. Pero…

¿QUÉ ES EL DESALOJO EXACTAMENTE?

Es un procedimiento judicial que se realiza para que los ocupantes de un inmueble urbano o rústico (inquilinos, locatarios, arrendatarios, aparceros, precaristas) lo desocupen y lo restituyan a quien tiene derecho a él. Estos juicios se tramitan por procedimiento sumarísimo.

El desalojo tiene por objeto recuperar o reintegrar en el uso y goce (tenencia) de un inmueble a quien reclama su libre disposición frente a quien no tiene ningún título pero se encuentra ocupando sin derecho a permanecer en él.

¿QUÉ SIGNIFICA “PROCEDIMIENTO SUMARÍSIMO”?

El Derecho Procesal lo define como el proceso que se fundamenta en la brevedad de su procedimiento por la urgencia y gravedad del asunto contencioso que se tramita, prescindiendo de formalidades.

¿EN QUÉ CASOS ES VÁLIDO SOLICITAR / EJECUTAR UN DESALOJO?

-Desalojo por falta de pago de la renta, sucede cuando el arrendatario adeuda dos meses y quince días de la renta (si es pactada en mensualidades), si la renta se ha pactado en periodos mayores se puede demandar el desalojo cuando se adeuda un periodo y quince días  Si la renta se ha pactado en periodos menores a un mes se puede demandar el desalojo cuando se adeude tres periodos.

-Desalojo por dar un uso diferente al bien que se arrendó, es cuando el arrendatario le da al predio un uso distinto para el cual fue arrendado, por ejemplo cuando se arrienda un inmuebles para ser usado como oficina y el arrendatario lo utiliza como casa o habitación.

-Desalojo por permitir en el predio actos contrarios al orden público o las buenas costumbres, procede cuando el arrendatario permite que en el inmueble arrendado se realicen actos contrarios al orden público o las buenas costumbres, por ejemplo que se permita la prostitución clandestina o el tráfico de drogas.

-Desalojo por ocupación precaria, sucede cuando la persona que ocupa el bien inmueble lo hace sin tener un título de propiedad o sin pagar la renta. Este proceso es exclusivamente de un juzgado especializado en lo civil debido a que  no existe una cuantía o valor establecido.

-Desalojo antes del vencimiento del plazo con sentencia a futuro, procede antes del vencimiento del plazo fijado en el contrato de arrendamiento para la entrega del bien inmueble (pero la sentencia se ejecutará seis días después de vencido el plazo fijado en el contrato).

-Desalojo por sub arrendar o ceder el arrendamiento, esto sucede cuando al arrendatario sub arrienda el predio en contra del contrato o sin informar o tener el consentimiento del arrendador o dueño.

-Desalojo para poner término a un arrendamiento de duración indeterminada, procede cuando el arrendamiento es indeterminado y se desea poner fin solicitando la restitución de la posesión del predio.

-Desalojo para reparar el predio para su conservación, procede cuando existe necesidad de efectuar reparaciones para evitar un deterioro mayor o ruina del inmueble.

¿QUIÉNES PUEDEN INTERPONER UNA DEMANDA DE DESALOJO?

Pueden interponer demanda de desalojo…

1. El propietario. Persona física o jurídica que tiene derecho de dominio sobre una cosa, especialmente sobre bienes inmuebles. Frente al inquilino, el dueño de la cosa alquilada.

2. El arrendador o Locador. En el contrato de locación se llama así quien concede el uso o goce de una cosa, ejecuta la obra o presta el servicio. Denominase también arrendador

3. El administrador. Persona física o jurídica que administra sus propios bienes o los ajenos. En Derecho Público es administrador, por medio de sus organismos, el Estado en general y específicamente el Poder Ejecutivo en sus diversos aspectos.

4. Todo aquel que considere tener derecho a la restitución, salvo que el actual poseedor haya interpuesto interdicto (art 586º – primera parte del Código de Procedimiento Civil – CPC)

¿CONTRA QUIENES SE INTERPONE LA DEMANDA?

Puede ser demandado…

1.- El arrendatario. En el contrato de locación se llama así el que paga el precio por el uso o goce de una cosa, por la recepción de un servicio o la ejecución de una obra. Se denomina también arrendatario o inquilino.

2.- El subarrendatario. El que arrienda para sí lo que otro tenía a su vez arrendado.

3.- El precario. (Dícese de aquello que se tiene por un título que autoriza al propietario a revocar en cualquier momento el uso o tenencia).
OJO: NO ES CONSIDERADO PRECARIO QUIEN TIENE PARENTESCO DIRECTO CON EL DUEÑO.

4.- Cualquier otra persona a quien le es exigible la restitución (art 586º segunda parte – CPC)

 REQUISITOS PARA UN DESALOJO:

  • Demanda firmada por abogado y por el propietario o arrendador.
  • Copia simple del documento de identidad del solicitante.
  • Documento que acredite la propiedad.
  • Contrato de arriendo que acredite el vencimiento del contrato o sustente la falta de pago.

PROCEDIMIENTOS:

  • Demanda
  • Espera de 5 días
  • Contestación a la Demanda
  • Espera de 10 días
  • Audiencia Única y Sentencia

En la segunda parte de este artículo se explicará en detalle cómo funciona el nuevo proceso de ejecución de desalojo exprés o ley de desalojo en 15 días. ¡No te lo pierdas!

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¿Cómo registrar tu vivienda ante Sunarp?

Si estás a punto de concretar el sueño de la casa propia, es importante que sepas que el registro de tu vivienda en la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp) es uno de los trámites más importantes que deberás hacer.

¿Qué es la Sunarp?
La Sunarp es la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos. Es el lugar donde uno registra los actos legales más importantes sobre nuestras propiedades y sobre las situaciones de orden personal como el matrimonio, el divorcio, etc.

¿Por qué es importante el registro de una propiedad inmueble?
Simplemente porque no basta con tener el documento o la escritura pública para ejercer el derecho de propiedad. Para considerarnos propietarios es necesario inscribir el acto de la compra-venta y procurar registrarlo, de tal manera que pueda ser de conocimiento público y para que Registros proteja esa adquisición con mecanismos de garantía.

¿Por qué es importante tener un título de propiedad?
El título de propiedad es el documento que acredita el dominio o el derecho sobre un inmueble, en este caso un departamento. Tener el título nos ayuda a acreditar un patrimonio y también sirve como palanca financiera, en el caso de que queramos pedir un préstamo. No obstante, en esto último debemos tener en cuenta que la entidad financiera nos pedirá que el título de propiedad esté inscrito en registro públicos.

PASOS PARA REGISTRAR UN INMUEBLE

Para simplificar este proceso, que pareciera ser más tedioso de lo que en realidad es, Sunarp lo ha simplificado en seis pasos, que resultan valederos tanto para viviendas nuevas como para las de segunda mano.

1. Es importante que acudas al Registro de Predios para verificar la información del vendedor y para que sepas si la vivienda ya se encuentra inscrita. Ahí te proporcionarán la partida registral de la propiedad.

2. Celebrado el contrato de compraventa, tanto el vendedor como el comprador de la vivienda deben acudir a un notario para que se expida el parte notarial de la escritura pública de la compra-venta de la casa y/o departamento.

3. Solicitud de inscripción en la Oficina Registral. Ya en la Sunarp, el dependiente del notario –que está acreditado ante el registro– presentará la solicitud de inscripción en la Oficina Registral en donde quedará inscrita la propiedad. Este trámite se realiza previo pago de los derechos registrales que varían según el tamaño del inmueble.

4. El documento ingresado a la Oficina Registral de la Sunarp, llamado título, debe contener el parte notarial de la escritura pública de compra-venta de la vivienda.

5. Para proseguir con el asiento de presentación, es necesario especificar la fecha, hora, minuto, segundo y numeración del ingreso del título.

6. Asiento de inscripción en la partida registral. Una vez que el título de compra-venta de la casa es revisado por el registrador público, se extenderá el asiento de inscripción en la partida registral de la vivienda a fin de que el comprador figure como propietario del inmueble.

PREVINIENDO LAS ESTAFAS

Para evitar que las estafas inmobiliarias se incrementen, la Sunarp emitió una directiva que busca beneficiar a los propietarios que tengan inscritos sus predios, mediante la inmovilización parcial y temporal de las partidas registrales.

Así, el titular registral de la vivienda que por cualquier motivo tenga que salir de su ciudad o que no piensa transferir o grabar su predio, puede solicitar la inmovilización temporal de la partida de su predio por los años que desee.

Para hacerlo debe llenar una solicitud de inscripción (formulario gratuito), que deberá presentar junto a otros documentos ante la Sunarp, que también cuenta con el servicio de Alerta Registral que le permite ser alertado, oportunamente, de la existencia de títulos en trámite que puedan afectar sus derechos de propietario.

Publicado en comercio.pe

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